Wird von Baukosten gesprochen, so ist meist von den Kosten für Materialien, Honorare für Architekten und Ingenieure oder dem Grundstück die Rede. Neben diesen „eigentlichen“ Posten, die nach der HOAI abgerechnet werden, schlagen im Rahmen eines Bauprojekts jedoch viele weitere Posten finanziell zu buche – die Baunebenkosten.

In der neuen DIN 276-2018:12 werden diese in der KG 700 zusammengefasst. Die Kostengruppe macht einen nicht unerheblichen Anteil der Gesamtkosten aus. Und bergen deshalb auch das Potenzial, mit geringem Aufwand einen großen Anteil der Baukosten zu senken. Deshalb sehen wir uns die KG 700 genauer an!

Was sind Baunebenkosten?

Als Baunebenkosten werden die Kosten bezeichnet, die bei der Planung und Durchführung auf Grundlage der Honorarordnung, der Gebührenordnung oder weiteren vertraglichen Vereinbarungen entstehen. Mit einem Anteil von bis zu 20% fallen diese in der Gesamtrechnung deutlich ins Gewicht. Und trotzdem werden sie häufig vernachlässigt. Warum? Bereits die Bestimmung der Baunebenkosten und der Leistungen, die diesen zugerechnet werden müssen, ist eine Herausforderung. Zahlreiche Posten sind weder offengelegt, noch vollständig dokumentiert. Ein Paradeexemplar hierfür sind die Bauherrenkosten – hierzu später mehr.

Da keine oder wenige Informationen zu den Baunebenkosten vorliegen, sind Architekten und Bauleiter häufig gezwungen, diese zu schätzen. Doch hierfür fehlen in vielen Fällen die Orientierungswerte. Faustformeln sind in vielen Fällen veraltet oder beziehen sich nur auf wenige Teile der Baunebenkosten. Kurzum: Die Bestimmung der Baunebenkosten ist keine leichte Aufgabe – und doch führt aus rechtlicher Sicht kein Weg daran vorbei.

Rechtliche Grundlage für Baunebenkosten

Wie die Baunebenkosten in den Gesamtkosten eines Bauprojekts zu berücksichtigen und aufzuführen sind, richtet sich nach dem geltenden Regelwerk. Für den öffentlich geförderten Wohnungsbau bildet beispielsweise die 2. Berechnungsverordnung, II.BV, die Grundlage. Die Wertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, regelt die Bestimmung der Verkehrswerte von Immobilien. Das gängigste Regelwerk für Bauwerke ist Bauprojekte ist jedoch die DIN 276. Im Rahmen der Aktualisierung der Norm im Jahr 2018 wurden die DIN 276-1, die sich auf den Hochbau bezogen hat, und die DIN 276-4, die sich auf den Ingenieurbau bezogen hat, zusammengefasst und die Anwendungsbereiche überarbeitet. Auch die Baunebenkosten wurden in diesem Zusammenhang neu gegliedert: Die ehemalige Kostengruppe 700 wurde aufgespalten und die Posten überarbeitet. Während die neue DIN 276 eine eigene Kostengruppe für die Finanzierung beinhaltet – die KG 800 –, sind die übrigen Baunebenkosten weiterhin der KG 700 zugeordnet werden.

KG 700: die Baunebenkosten

In der KG 700 listet die DIN 276 alle Baunebenkosten auf. Die Pflicht, diese zusammenzufassen und einzuschätzen, obliegt dem Architekten. Er ist für die Kostenermittlung verantwortlich. Damit dabei nichts schief geht, bedarf es einer detaillierten Auseinandersetzung mit der KG 700. Wir sind dabei gerne behilflich und sehen uns die Zehnerstellen der DIN Kostengruppe genauer an an.

710 Bauherrenaufgaben

Unter die Bauherrenaufgaben fallen alle Kosten, die für den Bauherrn im Rahmen der Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens anfallen – sei es durch die Beauftragung eines Projektsteuerers oder durch die selbstständige Durchführung der Projektleitung. Hierzu zählen beispielsweise die Festlegung der Projektziele, die Erstellung von Zeit- und Organisationsplänen, das Vertragsgeschäft und Bauabnahmen. Die KG 710 zählt zu den Kostengruppen, deren Bestimmungen besonders schwer fällt. Häufig fehlen hierzu jegliche Daten. In diesem Fall muss der Architekt die Ermittlung auf Basis einer Bedarfs- oder Betriebsplanung vornehmen. Nicht selten sind Fehleinschätzungen und insbesondere Unterschätzungen die Folge. Im Laufe des Bauprojekts gilt deshalb: besondere Sorgfalt und detaillierte Baudokumentation der Tätigkeiten des Bauherren oder Projektsteuerers

720 Vorbereitung der Objektplanung

Zur KG 720 werden jegliche Leistungen gerechnet, die zur Vorbereitung der Objektplanung durchgeführt werden. Diesem Bereich zugeordnet sind Untersuchungen und Analysen des Standorts, der Baugrunds und der Umgebung. Darüber hinaus zählen auch städtebauliche Maßnahmen, Grünordnungspläne und Architekturwettbewerbe zur KG 720

730 Architekten- und Ingenieurleistungen

Die Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen sind der 3. Zehnerstelle der KG 700 zugeordnet. Sie beinhaltet alle Nebenkosten, die bei der Objektplanung anfallen: von Skizzen, Zeichnungen und Berechnungen über Vorschläge und Aufträge für Projektbeteiligte, bis hin zur Bauleitung und Objektüberwachung. Die Ausschreibung von Leistungen, deren Vergabe und die spätere Koordination der Subunternehmer zählt ebenso zu den Architektur-und Ingenieurleistungen. 

740 Fachplanung

Jegliche Nebenkosten, die bei der Fachplanung anfallen, finden wir in KG 740: Elektrotechnik, Bauphysik, Geotechnik, Schallschutz und Raumakustik, Vermessung, Lichttechnik, Branschutz und viele mehr. Einen großen Teil nimmt die Tragwerksplanung ein; den anderen die technische Ausrüstung. Die Baunebenkosten, die dabei anfallen, sind typischerweise die Erarbeitung von Planungskonzepten, Schaltbildern und Funktionsschemata, die Entwicklung alternativer Lösungsmöglichkeiten und die Bewertung der Planung aus wirtschaftlicher Perspektive. 

750 Künstlerische Leistungen

Kosten für Kunstwettbewerbe, Honorare für geistig-schöpferische Leistungen oder künstlerisch gestaltete Bauteile, sind in der KG 750 aufgeführt. Zu trennen sind die Baunebenkosten von den eigentlichen Kosten, die für ein Kunstwerk anfallen. Diese Unterscheidung ist eine der vielen Herausforderungen bei der Ermittlung der Baunebenkosten nach der DIN 276 und der Anwendung der Kostengruppe 700.

760 Allgemeine Baunebenkosten

Während die Kosten für Gutachten und Beratung in der DIN 276: 2008 noch eine eigene Kostengruppe darstellten, sind diese nun Teil der allgemeinen Baunebenkosten. Darüber hinaus beinhaltet diese Kostengruppe unter anderem die Betriebskosten, die während der Bauzeit auf der Baustelle anfallen, die Kosten für Prüfungen, Genehmigungen und Bauabnahmen sowie die Bauwache. Auch die Bemusterung und die Materialprüfung werden der KG 760 zugeordnet. 

790 Sonstige Baunebenkosten

Die letzte Gruppe der KG 700 sind die sonstige Baunebenkosten. Zu diesen zählen jegliche Kosten für die Baudokumentation, für Telefon und Post sowie das Unterhaltungsprogramm auf der Baustelle – die Grundsteinlegung, der Spatenstich, der Richtfest und die Durchschlagfeier. Sollten Sie also im Rahmen der Kostenermittlung auf übriges Budget aufmerksam werden: Die KG 790 ist eine gute Möglichkeit für eine zusätzliche Investition.

KG 800: Finanzierungskosten in der neuen DIN 276

Für die Finanzierungskosten sieht nie neue din 276 eine eigene Kostengruppe 800 vor.

Wer lange mit der alten DIN 276 bearbeitet hat, vermisst nach unserem Überblick über die KG 700 bestimmt die Finanzierungskosten. Doch keine Sorge: Wir haben diese nicht vergessen. In der neuen DIN 276:2018-12 sind diese jedoch nicht mehr unter der KG 700 zu finden. Im Rahmen der Aktualisierung wurden die Baunebenkosten neu gegliedert und die Finanzierungskosten in der neuen KG 800 selbstständig aufgenommen. Diese Kostengruppe umfasst alle „Kosten, die im Zusammenhang mit der Finanzierung des Bauprojekts bis zum Beginn der Nutzung anfallen. Hierzu zählen folgende Posten:

    810 Finanzierungsnebenkosten

    820 Fremdkapitalzinsen

    830 Eigenkapitalzinsen

    840 Bürgschaften

    890 Sonstige Finanzierungskosten 

Die DIN 276 KG 700 im Detail

Ebenso wie in der DIN 278:2008 ist die KG 700 auch in der DIN 276:2018-12 in Hunderter-, Zehner- und Einer-Stellen gegliedert. Auf diese im Einzelnen einzugehen, würde uns eine ganze Weile beschäftigen. Mit Capmo ist es jedoch unser Ziel, Ihnen zu helfen Zeit zu sparen. Deshalb gehen wir den schnelleren Weg und fassen die Kostengruppe 700 samt aller Untergruppen gemäß der neuen DIN 276-2018:12 abschließend im Überblick zusammen.

Was ist eine Maklerprovision?

Ein Immobilienmakler, welcher Häuser, Wohnungen und/oder Grundstücke sowohl an Privatleute als auch an Gewerbetreibende vermittelt, erhält für jeden erfolgreichen Vertragsabschluss eine Provision. Diese Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt, ist sein Gehalt und wird ausgezahlt, sobald der Kaufvertrag oder Mietvertrag zwischen Verkäufer und Käufer beziehungsweise Vermieter und Mieter abgeschlossen wurde.

Was ist das Bestellerprinzip für Mieter?

Das Bestellerprinzip ist eine Regelung der Maklercourtage, welche seit dem 01.06.2015 bei Vermietungen gilt. Engagiert der Vermieter einen Makler, muss der Vermieter auch die Provision zahlen. Hat der potenzielle Mieter den Makler privat angeheuert, landet die Rechnung später in seinem Briefkasten. Kurz gesagt: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch.

Wie ist die Maklerprovision für Käufer geregelt?

Während Mieter einer Wohnung bereits seit 2015 vom Bestellerprinzip profitieren, gibt es etwas derartiges für Immobilienkäufer erst seit Ende 2020 bundesweit. In den meisten Bundesländern zählte bis dahin weiterhin der Grundsatz der Vertragsfreiheit, was bedeutet, dass sich die Höhe der Provision grundsätzlich frei gestalten ließ. So konnten Makler auch über die Verteilung der Provision selbst entscheiden, da deren Höhe und Aufteilung je nach Region und Bundesland variiert.

Eine Neuregelung der Maklerprovision hat dies geändert und die Höhe und Verteilung der Provision bei Immobilienkäufen einheitlich geregelt, um genau diese Schwankungen zwischen einzelnen Regionen und Bundesländern zu verhindern. Somit wurde eine bundesenheitliche Regelung der Maklerprovision geschaffen, die am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten ist. 

Was besagen die Neuregelungen der Maklergebühren 2020 bei zwei Auftraggebern?

Das neue Gesetz zur Maklerprovision regelt, dass ein Makler bei zwei Maklerverträgen nur noch so viel Courtage vom Käufer verlangen kann, wie er sie auch vom Verkäufer fordert – beispielsweise jeweils drei Prozent vom Käufer und Verkäufer plus Mehrwertsteuer. Die Abwälzung der kompletten Provision auf den Käufer ist folglich also nicht mehr möglich.

Beauftragt der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung einen Makler, muss er die Hälfte der Courtage tragen und andersrum – beauftragt der potenzielle Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung den Makler, muss auch er die Hälfte der Kosten übernehmen. Zu den genannten Einfamilienhäusern gehören auch solche mit Einliegerwohnungen. Hat der Makler allerdings mit einer der beiden Vertragsparteien eine unentgeltliche Tätigkeit vereinbart, kann und darf er auch von der zweiten Vertragspartei keine Courtage verlangen – entweder zahlen beide oder keiner.

Möchte der Käufer also die erworbene Immobilie selbst zu bewohnen oder eine Einliegerwohnung privat zu vermieten, profitiert er von der neuen Provisions-Regelung und wird somit bei den Kaufnebenkosten entlastet. Dieses Gesetz bezieht sich nur auf natürliche Personen und Verbraucher, also private Käufer von Häusern, Grundstücken und Wohnungen. Es gilt nicht für Gewerbeimmobilien. Bei Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien wird die Verteilung der Maklerprovision weiterhin individuell vereinbart.

Diese Neuregelung der Maklergebühr beim Immobilienkauf wurde vom Bundesrat in einer Plenarsitzung am 05. Juni 2020 unter dem Titel „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ abschließend gebilligt und trat am 23. Dezember 2020 in Kraft.

Was besagen die Neuregelungen der Maklergebühren bei nur einem Auftraggeber?

Im Regelfall wird ein Makler von nur einem Auftraggeber bestellt, meist ist das der Verkäufer einer Immobilie. Dieser ist dazu verpflichtet, nach erfolgreichem Vertragsabschluss die Kosten der Courtage zu tragen. Allerdings ist hier eine Ausnahmeregelung möglich:

Einigt sich der Auftraggeber mit dem Käufer auf eine anteilige Kostenübernahme, kann er bis zu 50 Prozent der Courtage auf den Käufer übertragen. Das gleiche Prinzip gilt ebenfalls, wenn der potenzielle Käufer den Makler engagiert hat. Auch diesem steht es frei, eine Vereinbarung bezüglich der Kostenübernahme mit dem Verkäufer zu treffen. In beiden Fällen ist also maximal eine 50:50-Regelung erlaubt.

Bevor der Auftraggeber des Maklers allerdings den Anteil der anderen Vertragspartei verlangen kann, muss er zuerst einen eigenen Zahlungsnachweis erbringen. Dieser gilt als Sicherheit für die zweite Vertragspartei, dass die getroffene Vereinbarung auch wirklich eingehalten wird. Hat der Auftraggeber seinen Anteil der Provision also bezahlt, muss auch die zweite Vertragspartei ihren Anteil an den Makler überweisen.

Gibt es eine Formvorschrift für Maklerverträge?

Zusätzlich wird mit den Neuregelungen auch eine Formvorschrift eingeführt, nach der Maklerverträge über den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims künftig immer der Textform bedürfen. Neben den klassischen Dokumenten, sind auch Emails und Textnachrichten wie SMS und WhatsApp möglich. Zur Begründung des Maklervertrages sind die mündliche Absprache beziehungsweise eine Besiegelung per Handschlag, demnach nicht mehr möglich.

Welche Vorteile haben Immobilienkäufer durch die Neuregelungen der Maklergebühren 2020?

Den größten Vorteil durch die Neuregelungen 2020 haben Immobilienkäufer wohl durch die finanzielle Entlastung, da sie seit Dezember 2020 nur noch 50 Prozent der Maklerprovision zahlen müssen – unabhängig davon, wer den Makler bestellt hat. Vor allem jungen Menschen und Familien soll so die Bildung von Wohneigentum erleichtert werden.

Wann traten die Neuregelungen der Maklerprovision 2020 in Kraft?

Das neue Gesetz wurde am 23. Juni 2020 im Bundesgesetzblatt verkündet und trat mit einer Übergangsfrist von sechs Monaten am 23. Dezember 2020 in Kraft. Um das Bestellerprinzip beim Erwerb von Wohneigentum im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu verankern, wurden zusätzlich die neuen Paragraphen 656a bis 656d eingeführt.

Wie hoch ist die Maklerprovision für Immobilienkäufer?

Die ortsüblichen Maklerprovisionen für Immobilienkäufer in Deutschland, betragen im Schnitt 5,95-7,14 Prozent des Kaufpreises. Ortsüblich bedeutet, dass die Höhe der Provision der Gegend angepasst ist, in der die Immobilie steht. In Großstädten wie Hamburg, Berlin oder München kann ein Makler also wesentlich mehr verlangen als in ländlicher Gegend oder in Kleinstädten. Da die Höhe der Courtage aktuell nicht vertraglich festgesetzt und deshalb noch frei verhandelbar ist, lässt sie sich prozentual zum Kaufpreis der Immobilie berechnen. Wurde der Maklervertrag vor dem 23. Dezember 2020 – also noch vor dem Inkrafttreten des neues Gesetzes – abgeschlossen, ist es möglich, dass die die vertraglichen Vereinbarungen zur Zahlung der Maklerprovision auch weiterhin gültig sind.

Wie hoch ist die Maklerprovision für Mieter?

Die Höhe der Maklerprovision wird bei der Vermietung einer Wohnung oder einen Hauses anhand des angesetzten Mietpreises berechnet. Sie beträgt bundesweit aber maximal 2,38 Nettokaltmieten, als zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer. Bei einer Kaltmiete von 1.000 Euro wären das also einmalig 2.380 Euro Maklerprovision. Sie ist vom Auftraggeber des Maklers zu bezahlen, in den meisten Fällen ist das der Vermieter. Seit Einführung des Bestellerprinzip im Jahr 2015 ist die Höhe der Maklercourtage für Mieter tatsächlich nur noch dann relevant, wenn sie selbst den Makler bestellt haben. Da dies aber immer seltener der Fall ist, sind es vor allem die Vermieter, die nach dem Bestellerprinzip die Maklerkosten zahlen müssen.

Können Vermieter die Maklercourtage auch umgehen?

Ja, tatsächlich nutzen einige Vermieter bestimmte Ausweichmöglichkeiten, um sich die Courtage indirekt wieder reinzuholen. Das erfolgt oft über hohe Abstandszahlungen, die der Vermieter vom Mieter verlangt, beispielsweise für eine neue Einbauküche. Allerdings sind genau solche Umgehungsmöglichkeiten laut Wohnraumvermittlungsgesetz (WoVermRG in §4a, Abs. 2) verboten. Darin heißt es nämlich:

Die Vereinbarungen über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht. Solche Abstandszahlungen sind nur dann zulässig, wenn sie nicht mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Einrichtungsgegenstände liegen. Addiert der Vermieter dann noch illegalerweise die Maklerprovision dazu, werden diese Grenzen in den meisten Fällen gesprengt.

Mieter sollten die vom Vermieter festgesetzte Abstandssumme nicht einfach so hinnehmen. Überprüfen Sie die Summe ganz genau, verweisen Sie notfalls auf den entsprechenden Paragraphen und lassen Sie sich nicht zu einer übereilten Aussage oder Entscheidung drängen.

Lassen sich zu Unrecht gezahlte Maklergebühren zurückfordern?

Ja, Sie können zu Unrecht gezahlte Maklergebühren wieder zurückfordern. Haben Sie nach Inkrafttreten des Bestellerprinzips als Mieter noch eine Courtage zahlen müssen, obwohl Sie den Makler gar nicht beauftragt hatten, können Sie das Geld innerhalb von drei Jahren zurückfordern.

Es tut sich was beim Bestellerprinzip für Verkäufe? Lässt sich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich die Maklerprovision beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung von der Steuer absetzen. Hatte der Umzug berufsbedingte Gründe wie beispielsweise bei einer Versetzung, wäre das der Fall. Ist der Umzug rein privat motiviert, gibt es weder beim Kauf noch bei der Vermietung eine steuerliche Anerkennung. Die Maklerprovision zählt zu den privaten Anschaffungskosten und ist daher nicht absetzbar.

Sollte in der Wohnung oder dem Haus allerdings etwas renoviert werden müssen, können private Mieter und Käufer die Handwerkerkosten als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen und somit von der Steuer absetzen. Detaillierte Auskünfte und weitere Fachinformationen erhalten Sie bei einem Steuerberater. Weitere FAQs rund um die Maklercourtage:

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Voraussetzungen dafür, dass die Maklerprovision gezahlt werden muss, ist in §652, Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert. Damit der Makler überhaupt ein Anrecht darauf hat, seine Maklercourtage einzufordern, müssen folgende Punkte erfüllt sein:

• Der Makler war am Zustandekommen des Vertrags nachweislich beteiligt.

• Es ist ein Vertrag zwischen Interessent und Verkäufer/Vermieter abgeschlossen worden.

• Zwischen Verkäufer/Vermieter und Makler gab es einen Maklervertrag.

• Zwischen Interessent und Makler gab es einen Maklervertrag

Sind all diese Voraussetzungen gegeben, darf der Makler seine Tätigkeit in Rechnung stellen. Üblich hierbei ist eine Zahlungsfrist von 7 bis 14 Tagen nach Unterzeichnung des Mietvertrags. Bei Kaufverträgen gilt dieselbe Frist, aber nicht ab Unterzeichnung des Vertrags, sondern ab Fälligkeit des Kaufpreises.

Wann gilt ein Maklervertrag?

Ein Makler schließt in der Regel für jedes Objekt zwei Verträge ab: Einen mit dem Verkäufer/Vermieter und einen mit dem Käufer/Mieter. Dies muss immer in schriftlicher Form geschehen. Maklerverträge kommen also nur dann rechtswirksam zustande, wenn sie beispielsweise per Brief, E-Mail oder anderweitiger Schriftform geschlossen wurden. Mündliche Vereinbarungen sind nicht gültig.

Darf man trotz Makler noch ein Objekt von privat anmieten/kaufen?

Es klingt verlockend, die Mietwohnung oder das neue Eigenheim hinter dem Rücken des Maklers unter Dach und Fach zu bringen, um Kosten zu sparen. Aber Vorsicht: Kann der Makler nachweisen, dass er beide Parteien zusammengebracht hat, können mit so einem Gemauschel empfindliche Strafen einhergehen. Gültigkeit hat das, was im Vertrag vereinbart wurde. In der Praxis werden zwei Vertragsvarianten unterschieden:

• Alleinvermittlungsvertrag

• allgemeiner Maklervertrag

Der Alleinvermittlungsvertrag verpflichtet den Makler alles zu tun, um einen erfolgreichen Geschäftsabschluss zu ermöglichen. Dafür beauftragen Sie als Verkäufer keinen weiteren Makler oder begeben sich selbst auf die Suche nach einem pozentiellen Käufer. Die Vereinbarungen gelten in der Regel maximal sechs Monate. Beim allgemeinen Maklervertrag dürfen Sie mehrere Makler gleichzeitig beauftragen sowie selbst Anzeigen für den Verkauf Ihrer Immobilie schalten. Ein Makler ist in diesem Fall jedoch nicht verpflichtet, das Geschäft erfolgreich abzuwickeln.